社科院：一二线城市房价上涨快于三四线城市

2021年4月16日，在由中新社举办的“国是论坛：2021年第一季度经济形势分析会”上，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，近期核心城市房价出现上涨，一二线城市房价上涨快于三四线城市，整体呈现出“南热北稳，东热西稳”的态势。

今年一季度租房市场也出现了联动上涨，这和物价上涨有一定的关联性。当前部分城市房价上涨过快与全球宽松的影响有关系。

他认为，当前经营贷流入楼市的主要原因是按揭性贷款高于经营性贷款，建议适度降低房贷利率。同时，在改善性需求成为主导的背景下，不能单纯为了抑制投机而限制正常买卖，现在有些地方买房需要打分，这是不正常的市场现象。

全球宽松，房价房租联动上涨

当天统计局公布的数据显示，1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。

同期，商品房销售额38378亿元，增长88.5%，比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。

邹琳华指出，一季度房地产市场强劲复苏，销售额和销售面积之间有25%的差额，这主要是由房价上涨贡献的。

他指出，中国刚从疫情中走出来，部分城市房价已经复苏，这和2009年有些相似。近期，部分核心城市房价也出现了上涨，与2019年相比，2021年房地产存在以下鲜明特征：

首先是市场分化显著，一二线城市房价上涨快于三四线城市，还有一些三四线城市房价在下跌。

邹琳华指出，根据其监测，一线城市里深圳上涨非常快，上海也上涨非常快，广州稳中有升，二线城市里面也有部分城市快速上涨，而宁波、东莞、杭州、厦门等比较平稳，三线城市中盐城、马鞍山等上涨过快，而一些投机过度的城市，比如廊坊、保定仍在下跌。

其次是地域差距明显，房地产市场总体呈现出“南热北稳，东热西稳”的格局，北部、西部城市房价总体平稳。

其三是热点城市内部分化比较严重，不仅城市间差距明显，城市内部分化也很严重，热点城市房价上涨往往以热点上涨为先导。

其四是改善性需求成为主导，中国房地产市场已从总量短缺过渡到总量过剩的阶段，此前首次置业是购房的主力，目前改善性需求成为市场主体。

“这也可以部分解释为什么城市的内部分化如此严重，地段或者好的房子涨得更快，因为现在主要是改善性需求。”

第五是租房市场出现联动上涨，去年热点城市房价上涨，租金其实在持续下跌，但是2021年，房价上涨的同时租金也在上涨，这和物价的整体上涨有一定的关联性。

“短期来讲，当前部分城市房价上涨过快与全球宽松的影响有关系，疫情以来，各国纷纷采取了非常宽松的货币政策，由于这个原因，全球多个国家，比如美国、澳大利亚、韩国房价都出现了上涨。”

他指出，短期内相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和二线城市的房价上涨还会持续一段时间，涨得最快、最早的城市的房价可能会被政策按住，但是其他二线城市还会上涨。

不过，他认为，在当前环境下，全球经济并没有从疫情中走出，所以说房价结构性上涨要演变成全面上涨的局面可能性很小。

建议适度降低房贷利率，支持正常居住需求

关于当前市场形势的政策建议，邹琳华首先建议适度降低房贷利率。

他认为，当前经营贷流入楼市的主要原因是按揭性贷款高于经营性贷款。此前也有经营贷流入楼市的问题，只不过按揭性贷款低于经营性贷款，后者往往难以覆盖成本甚至亏损，但是目前的情形又发生了变化。2020年以来，受全球货币环境宽松，信贷政策支持中小企业融资，商业性贷款利率大幅度降低的影响，经营性贷款开始低于按揭性贷款，这就造成了把商业信贷拿去买房的情况。

因此，他建议在信贷整体利率出现大幅下调的情况下，有必要适度调低制度性购房的按揭利率，促进房贷利率市场化，这既可以维持政策支持力度，降低家庭购房负担，另外也可以缓解资金倒挂。

此外，邹琳华建议，要合理利用现在政策。他认为，当前住房市场的形势和2010年限购政策刚出台的形势相比有了很大变化，目前一二线城市已经进入了存量房市场，限购限贷政策如果设计不科学的话，会把正当的换房需求挡在门外，不利于经济平稳发展。

邹琳华指出，对于正常的居住性需求应该给予充分支持，不能单纯的为了打击投机而限制正常买卖。“现在有些地方买房需要打分，这是不正常的市场状况。”

在他看来，单纯通过抑制需求来控制房价上涨很难有所作为，抑制房价的重点要放在提高供给上来。

“从长期政策上看，在供给端，要完善住房保障，提高供给效率，单一的供给主体问题会比较大，要通过多种方式拓展土地供应渠道;在需求端，房地产税是一个方向，但其对市场不会有很大的冲击，因为落地也需要时间。”